Недвижимость, приобретенная в браке, считается совместно нажитым имуществом супругов. Совершать любые сделки с недвижимостью без согласия второй половинки нельзя, кроме некоторых случаев. Каких — давайте выяснять.
Когда нужно нотариально удостоверенное согласие супруга на покупку недвижимости
Имущественные отношения могут объединять семьи или вносить в них раздор. Квартирный вопрос может стать настоящей головной болью, особенно если супруги в разводе и не ладят друг с другом. Один пытается насолить другому, второй не хочет уступать.
Но как быть, если в браке появилось общее имущество и вы хотите продать или купить новую недвижимость? В определенных случаях вы будете ограничены в действиях и не сможете совершать сделки без согласия супруга.
Итак, в каких случаях нужно согласие супруга:
- При сделках с общим имуществом, подлежащих государственной регистрации. Согласно Гражданскому кодексу, лицо, за которым закреплено право собственности, не может единолично распоряжаться имуществом, приобретенным в браке. Любая сделка, подлежащая регистрации, будь то обмен, продажа, дарение и т. д., невозможна без обоюдного согласия.
- При сделках, которые должны быть заверены нотариусом по закону. К ним относятся возмездное отчуждение долей общей долевой собственности, распоряжение имуществом несовершеннолетних с разрешения опеки.
- При сделках, подлежащих государственной регистрации. Это может быть аренда, субаренда зданий, предприятий, сооружений, лесных участков, заключение договора долевого участия и т. д.
Стоит отметить, что все перечисленные сделки требуют согласия супруга, только если имущество было признано совместно нажитым. Например, если муж или жена после развода захотят купить недвижимость, одобрения не нужно. А вот если захотят продать бывшее общее жилье, то согласие нужно, но только если еще не было раздела имущества. Если был заключен брачный контракт, согласно которому имущество супругов остается раздельным, то обращаться к нотариусу нет необходимости.
Что касается ипотечной квартиры, то здесь банки также запрашивают согласие мужа или жены, даже если один из супругов оформляет ипотеку на себя и будет сам же выплачивать. Они обосновывают это следующим:
- ипотека подлежит обязательной регистрации;
- при ипотеке недвижимость находится в залоге у банка, это расценивается как распоряжение ею, поэтому оба супруга должны знать об этом.
Однако, если кто-то из них выступает созаемщиком при оформлении ипотеки, то никакого одобрения брать не нужно, т. к. в сделке участвуют оба.
Как правильно оформить согласие на покупку недвижимости
Согласно российскому законодательству, для заключения сделки одному из супругов необходимо получить нотариально заверенное согласие другого. Этот документ выдает нотариус. Чтобы его получить, необходимо собрать перечень документов и обратиться в нотариальную контору:
- документы, удостоверяющие личность супругов;
- свидетельство о заключении брака;
- выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности в оригинале;
- свидетельство о разводе, в случае раздельного проживания супругов;
- если один из них признан недееспособным, то справку о недееспособности;
- данные о приобретаемом имуществе.
Иногда в некоторых конторах могут попросить ИНН. Это зависит от региона.
После получения документов нотариус составляет согласие, где прописывает личные данные, место жительства второго супруга. Если это ипотека, то оговаривается, что согласие дается на получение денежных средств на определенное время и под определенный процент. Далее муж или жена подписывают документ.
Оформляется документ непосредственно перед сделкой, срок его действия часто не указывают. Также необходимо будет уплатить госпошлину и оплатить услуги нотариуса. Сумма, в зависимости от выбранной конторы, составит примерно 2500 руб. Когда все будет готово, согласие приобщают к остальным бумагам по сделке и относят в соответствующие органы власти. Если речь идет об ипотеке, документ предоставляют в банк.
То же самое касается и продажи помещения, купленного в браке. Ни одна из сторон не может единолично распоряжаться имуществом. Всегда нужно обоюдное согласие. И хотя сделку могут зарегистрировать, нет никаких гарантий, что второй супруг не оспорит это в суде.
Какие последствия для сделки влечет отсутствие согласия
Бывает, когда один из супругов хочет купить или продать недвижимость, нажитую в браке, а второй не согласен. Тогда первый может пойти на хитрость и не предоставить согласие второго при покупке или продаже имущества. С одной стороны, ЕГРН регистрирует такие договоры, но указывает, что соответствующий документ отсутствовал. С другой стороны, супруг, у которого должны были взять согласие, может оспорить это решение в суде. Если он признает действия незаконными, имущество вернется к прежним владельцам.
Конечно, здесь больше всего рискует покупатель. Ведь если сделку признают недействительной, он останется без денег и жилья. Тогда ему нужно будет судиться с продавцом и добиваться возврата денег. Договор может остаться в силе, если одна из сторон вернет половину денежных средств «забытой» половинке за проданную квартиру — тогда покупатель останется хозяином приобретенной квартиры.
Помните, даже если имущество оформлено только на одного из супругов, согласие второго все равно необходимо. Иначе договор будет признан незаконным. У одной из сторон есть год на то, чтобы обжаловать сделку. Позднее, при возникновении спорной ситуации, он должен будет объяснить, почему не обратился в течение года, например предоставить справки о болезни, отъезде и т. д.
Когда согласие на продажу не требуется
Согласие можно не брать:
- когда один из супругов действует по доверенности;
- при сделках с имуществом, приобретенным до заключения брака;
- при наличии брачного контракта, где четко оговорены условия владения раздельным имуществом;
- когда кто-то из двоих хочет приобрести долевую собственность;
- если один из супругов получил недвижимость в дар или в наследство;
- после развода и раздела имущества.
Имущественный налоговый вычет при покупке жилья супругами
При покупке жилья супруги могут получить имущественный налоговый вычет, если имеют официальный доход. После заключения сделки можно подать документы и вернуть 13 %, но не более чем от 2 млн рублей. Если один из супругов не работает, то оформляет вычет только один. Нотариального разрешения на это не требуется. Как использовать полученные деньги, каждый решает сам. Обязательства передать половину суммы мужу или жене нет.
Если квартира приобретается в ипотеку, то, помимо основного налогового вычета, можно вернуть 13 % с уплаченных банку процентов, но не более чем с 3 млн рублей. Однако стоит помнить, что воспользоваться этой возможностью получится только один раз, с одной покупки. Например, если после сделки оба супруга оформили возврат с уплаченных процентов, то при покупке другой недвижимости они не смогут еще раз сделать возврат. Но если в первый раз вычет оформил только один супруг, при следующей покупке уже второй сможет сделать возврат с уплаченных процентов, что будет гораздо выгоднее для семейного бюджета.
Частые вопросы
Согласие супруга необходимо брать при покупке любой недвижимости?
Если супруги находятся в браке, то да, при покупке любой недвижимости необходимо брать у “половинки” согласие. Однако при наличии брачного контракта, где четко оговорено, какое имущество какому супругу принадлежит, брать разрешение не обязательно.
Что будет если оформить сделку без согласия супруга?
В этом случае при продаже имущества суд может признать сделку недействительной и обязать продавца вернуть деньги покупателю, а помещение вернется бывшему собственнику.
После развода кто распоряжается совместным имуществом?
Неважно, сколько времени прошло после развода — все, что было приобретено до момента расторжения брака, остается совместно нажитым имуществом. Поэтому ни один из супругов не может распоряжаться им в одностороннем порядке, если раздела имущества не было. Если раздел имущества произошел, каждый может совершать сделки, не оповещая об этом другого.
Нотариально заверенное согласие супруга на покупку жилья — важный документ. Игнорировать его нельзя, даже учитывая, что по закону Росреестр может зарегистрировать сделку без согласия супруга. В выписке из ЕГРН данный факт все равно будет отражен, поэтому лучше получить согласие “половинки”, тем более, это не займет много времени.
