Вы проживаете в муниципальной квартире и хотите от нее избавиться? Самый простой способ — приватизировать и продать. Возникает вопрос: можно ли продать неприватизированную квартиру, как это сделать, какие варианты существуют? Напрямую сделать это не получится, так как помещение используется по договору социального найма, который предусматривает только проживание. Но есть варианты, которые следует рассмотреть.
Можно ли продать неприватизированную квартиру?
Права на неприватизированную недвижимость принадлежат государству или муниципалитету. Проживающие в этих квартирах граждане не могут законным способом выставить жилье на продажу. Но есть возможность обойти эти правила.
Самый простой способ — провести приватизацию. Но не всегда хочется это делать, особенно если квартира расположена в старом фонде, требует капитального ремонта и находится в отдаленном районе.
Кроме того, достаточно много времени уйдет на то, чтобы ходить по инстанциям, собирать документы.
Дополнительное препятствие: право на приватизацию дается гражданам только один раз. Если есть другое жилье, более престижное, то лучше воспользоваться этой возможностью в отношении него.
Все это заставляет искать другие варианты. И они есть.
Процесс продажи муниципальной квартиры
Существует несколько способов, которые трудно назвать незаконными. От выбранного варианта зависит скорость и безопасность продажи.
Продажа квартиры с дальнейшей приватизацией самим покупателем
Это наиболее правильный и законный способ, однако для осуществления продажи потребуется достаточно много времени.
Какие этапы придется пройти:
- Выяснить, можно ли продать квартиру.
- Дать объявления о продаже.
- Одновременно подготовить и сдать документы на приватизацию жилья в местный орган власти.
- Заключить договор о приватизации.
- Найти покупателя, взять с него аванс.
- Зарегистрировать право на квартиру в Росреестре.
- Заключить ДКП.
Как это происходит на деле?
Для начала нужно проверить, каким образом получена квартира для проживания. Есть ситуации, когда приватизировать и продать ее будет невозможно:
- Если договор заключен с работодателем и квартира относится к категории служебных. Она предоставляется нанимателю только на время его работы в компании. После расторжения договора с работодателем наниматель обязан вернуть жилье.
- По договору спецнайма. Здесь имеется в виду жилой фонд для детей-сирот.
Если нет ограничений на приватизацию, потенциальный продавец обращается с заявлением на приватизацию, получает одобрение. Одновременно с этим подыскивает покупателя.
Но во время приватизации могут возникнуть препятствия, если:
- наниматель жилья не имеет российского гражданства;
- кто-то из членов семьи откажется приватизировать квартиру;
- утрачено право на приватизацию.
Если таких ограничений нет, можно запускать процесс. После подачи заявления согласовываются финансовые и организационные вопросы, чтобы были удовлетворены обе стороны сделки.
Покупатель передает аванс в присутствии нотариуса, наниматель прописывает его, а сам выписывается из квартиры. Оба дожидаются решения о приватизации. Как только оно будет готово, можно составлять договор купли-продажи и подавать документы на регистрацию права собственности на нового владельца.
Сделка будет действительной только после перехода права собственности от государства продавцу. Муниципальную квартиру без приватизации продать нельзя.
Такой способ не является до конца законным, ведь брать аванс за недвижимость, не принадлежащую продавцу, неправильно. Но в этом случае ускоряется процесс продажи. Однако при обращении в суд сделка может быть признана ничтожной.
Достоинства такого варианта:
- скорость;
- минимальный риск;
- можно расторгнуть сделку на этапе приватизации.
Недостатки:
- сложности с поиском покупателя;
- оформление затянется на срок не менее двух месяцев;
- придется уплатить НДФЛ, так как квартира будет в собственности менее трех лет.
Продавцу нужно помнить, что при отказе от продажи ему придется вернуть задаток в двойном размере, а если передача денег названа авансом, то в одинарном.
Прописка покупателя
Это еще один ловкий ход, чтобы продать квартиру без предварительной приватизации. Он подойдет также в случае, если продавец потерял право на приватизацию, а у покупателя оно есть.
Передача происходит по схеме:
- Продавец находит человека, который согласится на такой вариант.
- Берет разрешение у собственника (то есть в муниципалитете).
- Заручается согласием всех членов семьи.
- Новый жилец прописывается и переоформляет на себя лицевые счета.
- Все прописанные в помещении выписываются, остается только прописанный покупатель.
- Заключается соглашение о передаче денег.
При этом всем, кто выписался из квартиры, нужно в течение недели прописаться по другому адресу. Если этого не произойдет, им грозит штраф.
Такой вариант можно считать идеальным, когда сторонами сделки являются родственники или проверенные люди.
После того как новый жилец прописался, он может начать процесс приватизации или остаться проживать в муниципальной квартире.
Достоинства:
- Новый наниматель может не участвовать в приватизации, а проживать в квартире по праву найма.
- У покупателя есть возможность избавиться от квартиры, не выплачивая долги, при этом уменьшив цену за проданную квартиру.
Недостатки:
- Нельзя гарантировать, что муниципалитет даст согласие на прописку нового лица, тем более если площадь не укладывается в нормы на одного человека.
- Не все члены семьи могут согласиться выписаться.
- Можно нарваться на мошенника, который пропишется в квартире, а денег не отдаст.
В данном случае больше рискует старый наниматель, который может остаться без жилья и денег.
Обмен недвижимости
Такую возможность предоставляет статья 72 ЖК РФ. Особенностью сделки является возможность обменять квартиры, предоставленные по праву социального найма, а также находящиеся в собственности.
Если, к примеру, одна из квартир принадлежит муниципалитету, а другая — Министерству обороны, то придется запрашивать согласие обоих собственников и велика вероятность отказа одной из сторон.
При этом также существуют ограничения, связанные с состоянием жилого помещения и со статусом нанимателя. Не получится совершить обмен, если:
- дом, где находится квартира, признан аварийным;
- недвижимость исключена из гражданского оборота;
- одной из сторон является недееспособное лицо.
Процедура происходит поэтапно:
- Поиск жилья, которое вы хотите получить вместо своего.
- Получение согласия у муниципалитета.
- Согласование обмена с родственниками. Если кто-то откажется, сделка не состоится.
- Заключение договора мены.
- Переоформление документов на нового нанимателя.
Достоинства:
- простота оформления;
- возможность получить квартиру в желаемом районе и, возможно, большей площади.
Новую квартиру можно будет беспрепятственно приватизировать, не придется платить налог, как при продаже.
Недостаток: сложно найти равноценный вариант для обмена.
Есть ли подводные камни?
Все приведенные выше способы, за исключением мены, являются не вполне законными. Рискуют обе стороны сделки. При продаже неприватизированной квартиры с дальнейшей приватизацией редко все проходит гладко. Одним из препятствий может стать несогласие муниципалитета с пропиской постороннего лица.
Еще один вопрос: все ли члены семьи согласятся выписаться?
Особенно сложно будет, если прописаны несовершеннолетние.
Передача аванса или задатка также может быть признана недействительной, так как она будет происходить при продаже недвижимости, не являющейся собственностью.
Если возникнет препятствие в прописке, то покупателю придется обращаться в суд, чтобы вернуть переданные деньги. Суд может усмотреть в этом незаконные действия, а сделку признать ничтожной.
В то же время продавец не может быть уверен, что покупатель после прописки внесет полную сумму и не откажется подписывать договор купли-продажи. Возможно, ему будет достаточно прописки, а в остальном он участвовать откажется.
Лучшим вариантом является законный путь: сначала приватизировать квартиру и лишь затем заниматься вопросами продажи. Если нет времени и желания, то лучше всего рассмотреть вариант обмена, если сможете найти желающих.
Агентства недвижимости предлагают свою схему, когда одним из объектов является квартира, находящаяся у них в собственности. Она служит буфером. Не стоит отказываться от такого варианта, если организация имеет хорошую репутацию и давно работает на рынке недвижимости.
