Доверенность на покупку квартиры

Представьте ситуацию: вам очень хочется приобрести недвижимость, а времени на оформление документов на квартиру нет. Особенно сложно это сделать, находясь в другом городе. Для таких случаев предусмотрен документ — доверенность на покупку квартиры. В этом случае не потребуется лично участвовать в осмотре и оформлении документов. Всю сделку сможет провести доверенное лицо, что называется, “под ключ”.

Документ должен быть составлен без технических и юридических ошибок, чтобы у  продавца и регистратора не возникло сомнений в правомерности сделки и добросовестности доверенного лица и доверителя.

В каких случаях используется доверенность?

Основное правило — документ должен быть нотариально заверен. Преимущество заключения сделки по доверенности в том, что покупатель должен один раз посетить нотариуса вместе с доверенным лицом, а затем может находиться далеко от места приобретения недвижимости и заниматься своими делами.

В это время доверенное лицо будет осуществлять необходимые действия, а после получения регистрации отдаст доверителю на руки готовый пакет документов и ключи от квартиры.

Доверенность на покупку квартиры необходима, когда:

• будущий владелец недвижимости находится в другом городе, за границей;
• покупатель заболел и не имеет возможности участвовать в покупке лично;
• приобретается помещение для бизнеса, и одному из сотрудников доверяется оформить сделку;
• прочие случаи.

При выдаче доверенности доверитель сам определяет круг полномочий доверенного лица. Доверенное лицо может:

• подобрать квартиру;
• оформить сделку;
• заказать и получить справки;
• зарегистрировать недвижимость в Росреестре.

В зависимости от того, какие действия предусматриваются, существуют три основных вида доверенностей:

• разовая, когда доверитель определяет для доверенного лица узкий круг задач, например собрать справки, получить документы из бюро технической инвентаризации и прочее;
• генеральная — наделяющая доверенное лицо практически неограниченными полномочиями;
• на передоверие — когда полномочия передаются от доверенного лица другому человеку.

Последний вид требует особого внимания. Здесь лучше воспользоваться консультацией юриста или найти надежного и грамотного нотариуса, который сможет четко разъяснить последствия каждой из сторон.

Генеральная доверенность дает возможность доверенному лицу выполнять все необходимые действия при покупке квартиры:

• осматривать предлагаемые варианты жилых помещений, выбирать по критериям, указанным поручителем;
• договариваться о цене, торговаться;
• проверять документы и юридическую “чистоту” квартиры;
• подписывать договор и акт приема-передачи;
• регистрировать сделку в Росреестре.

Такой документ стоит выдавать только тому, кому вы полностью доверяете. Чаще всего это близкий родственник.

На кого можно оформить доверенность?

В качестве доверенного лица может выступать любой человек, не только родственник. Нередко доверенность на покупку квартиры дается риэлтору.

Если покупателю понравилась какая-либо квартира, но он не имеет возможности тратить время на сбор документов и бюрократические процедуры, то он может оформить доверенность на покупку квартиры на риэлтора, который займется приобретением жилплощади и оформлением права собственности на нового владельца.

Есть еще один вариант — составить доверенность на регистратора. Но в этом случае доверенное лицо сможет только оформить документы в Росреестре. Регистратор не будет подбирать подходящий вариант квартиры, договариваться о цене, собирать справки, отслеживать процесс оплаты и передачи квартиры по акту.

Покупка квартиры в ипотеку по доверенности

Теоретически можно оформить доверенность, когда квартира приобретается не за собственные средства, а с привлечением заемных средств.

Что касается ипотечного кредитования, то здесь нужно получить согласие банка на проведение сделки доверенным лицом. Приобретенная недвижимость до полного погашения долга по ипотеке остается в залоге у банка, поэтому он вправе регулировать процесс приобретения жилья.

Что касается военной ипотеки, то Министерство обороны не препятствует приобретению жилья по доверенности, учитывая специфику службы. Например, военнослужащий решил приобрести жилье в Подмосковье, а службу проходит на Сахалине.

Более того, такую доверенность может заверить не только нотариус, но и начальник воинской части, в которой проходит службу военнослужащий.

Другой вопрос: согласится ли владелец недвижимости продать квартиру, если у доверенного лица будет документ без нотариального заверения.

Пошаговая инструкция по покупке квартиры через доверенное лицо

Шаг 1: обращение к нотариусу

К нотариусу должны прийти обе стороны сделки. Покупатель должен указать, какие действия может производить доверенное лицо. На этом основании будет составлен документ.

Срок действия выбирает доверитель и сообщает об этом нотариусу. Нотариус подскажет, какая доверенность подойдет для этого. Документ подписывается доверителем, заверяется нотариусом. Услуга платная.

Шаг 2: выбор квартиры

Есть два варианта:

• покупатель подобрал жилье и доверяет другому человеку только сбор документов и регистрацию сделки;
• покупатель доверяет другому выбор квартиры и дальнейшее оформление документов.

В первом случае на плечи доверенного лица ляжет необходимость подготовить документы, заказать и получить справки и выписки и зарегистрировать недвижимость в Росреестре.

При втором варианте он будет проводить осмотр квартир, изучать объявления, обращаться к риэлторам. После того как подходящий вариант будет найден, он отправит покупателю фотографии и видео.

Если все подходит, то займется оформлением документов.

Шаг 3: выбор формы оплаты

Доверенное лицо проводит переговоры с продавцом о форме оплаты за квартиру и сообщает результат покупателю. Если это необходимо, то арендует банковскую ячейку и договаривается с покупателем о передаче денег.

Если решено произвести расчет безналом, то продавцу высылаются банковские реквизиты продавца.

Шаг 4: составление и подписание договора купли-продажи

В документе должны содержаться обязательные реквизиты:

• ФИО сторон сделки;
• предмет договора — покупка квартиры с указанием характеристик недвижимости, адреса;
• полная стоимость, указание на аванс или залог, если имелись;
• срок действия договора;
• дата и место составления;
• возможность и последствия расторжения договора;
• обязанность выписки зарегистрированных в квартире лиц и срок, в течение которого они выпишутся;
• форс-мажорные обстоятельства.

В преамбуле договора, помимо ФИО и реквизитов покупателя и продавца, указываются:

• ФИО доверенного лица;
• его паспортные данные;
• реквизиты доверенности.

Подписи ставят продавец и доверенное лицо от имени покупателя.

Шаг 5: проверка на предмет отсутствия задолженности по коммунальным платежам

Сделать это нужно перед подписанием договора. Продавец должен предоставить справки от энергоснабжающих организаций и управляющей компании. Если до подписания договора не удалось получить информацию, то нужно потребовать документы до передачи денег.

Есть еще возможность договориться о том, что продавец уменьшит стоимость квартиры на сумму имеющейся задолженности.

Шаг 6: регистрация сделки в Росреестре

Зарегистрировать сделку можно в МФЦ или самостоятельно в Росреестре. Первый вариант имеет несколько существенных преимуществ:

• Опытный специалист проверит документы на наличие ошибок и прочих обстоятельств, которые могут помешать осуществлению регистрации.
• Это займет меньше времени.
• На прием можно записаться заранее, не выходя из дома, имея регистрацию на портале “Госуслуги”.
• Есть возможность отслеживать статус документов.
• Чтобы получить выписку, есть возможность зарегистрироваться и не выстаивать очередь.

В каждом из этих случаев необходимо будет предоставить пакет документов и написать заявление.

Преимущества покупки квартиры через доверенное лицо

Главное преимущество — возможность купить квартиру в любом населенном пункте, находясь от него на расстоянии в несколько тысяч километров.

Если оформлена генеральная доверенность, то покупателю не придется тратить время на осмотр десятка объектов в поисках подходящего. Все это сделает доверенное лицо. Покупатель должен будет только поставить перед ним задачу: какое жилье, в каком микрорайоне он хочет получить.

Много времени уходит на то, чтобы собрать справки и документы. При наличии доверенности можно сэкономить время: за вас по инстанциям будет ходить другой человек.

Минусы и риски

Кроме плюсов, у покупки квартиры через доверенное лицо есть и минусы. Это риски как для продавца, так и для покупателя.

Недвижимость — дорогое приобретение, поэтому желание “погреть руки” может возникнуть даже у того, от кого этого не ожидаешь.

Для покупателя

Он несет самый большой риск, потому что доверяет свои деньги другому человеку, а получить за них может старую квартиру без ремонта, с прописанными в ней жильцами и наличием долгов.

Тот, кому покупатель доверил покупку, может выслать фотографии, которые сделаны в другой квартире — с хорошим ремонтом, красивым видом из окна. А по факту жилье окажется вовсе без ремонта, с протекающей крышей и старой сантехникой.

Самый плохой вариант — покупатель может лишиться средств, не получив взамен ничего, если доверенное лицо заберет деньги и скроется, даже не подумав заниматься поиском и оформлением недвижимости.

Риски можно уменьшить, если:

1. Получить полную информацию о человеке, который будет выступать в роли поверенного. Если он представится риэлтором, нужно выяснить, в какой компании он работает, не было ли к нему претензий со стороны клиентов и доверителей.
2. Проверить нотариуса. Не является ли он звеном мошеннической схемы. Информация о нотариусе есть в нотариальной палате. Также можно воспользоваться “сарафанным радио” и узнать мнение тех, кто пользовался его услугами. Должно насторожить, если нотариус невнятно разъясняет последствия подписания документа.
3. Продумать объем полномочий доверенного лица.
4. Избегать наличных расчетов, даже если это банковская ячейка.
5. Договориться с кем-то из знакомых, чтобы посмотрели квартиру “вживую”, если она находится в другом городе, а не довольствоваться присланными фотографиями.

Вторая сторона сделки тоже несет риски.

Для продавца

Здесь основной риск — признание сделки недействительной. Нередко родственники, пытаясь воспользоваться беспомощным положением пожилого человека, подделывают документы и подпись.

Если дело дойдет до суда, то привлекаться к процессу будет и продавец.

Для снижения рисков нужно проверить подлинность доверенности. Для этого:

• обратите внимание на срок действия доверенности;
• убедитесь, что нотариус, который ее заверил, действующий;
• проверьте соответствие паспортных данных, указанных в доверенности, предъявленному документу, удостоверяющему личность.

В любом случае, больший риск несет покупатель. Поэтому нужно хорошо подумать, кому можно выдать доверенность на покупку квартиры, обозначить круг полномочий заранее, выбрать надежного нотариуса и внимательно выслушать его разъяснения.