Представим ситуацию: вы хотите приобрести квартиру в новостройке, но еще не определились с выбором. Вам хочется купить жилье с хорошим месторасположением, планировкой. И вот вы нашли идеальный вариант. Но как быть, если прямо сейчас вы не можете за нее рассчитаться или нужно ждать одобрения ипотеки от банка? Пока вы будете в раздумьях, квартира может просто «уйти» другому покупателю. Чтобы этого не случилось, застройщик предлагает покупателю договор бронирования.
Что такое договор бронирования квартиры
Если покупатель хочет приобрести квартиру в новостройке, но еще не оформил ипотеку или не накопил нужную сумму, стороны могут договориться о выкупе квартиры позже.
Чтобы сделка не сорвалась и покупатель точно вернулся, заключается договор бронирования (ДБ). Это довольно распространенная практика, выгодная и застройщику, и второй стороне.
После заключения такого договора у застройщика нет необходимости искать нового покупателя, а за покупателем закрепляется право выкупить будущую квартиру позже.
В договоре застройщик обязуется оставить за покупателем право выкупить жилплощадь по определенной цене, а покупатель — вернуться и заключить договор долевого участия. Пока будет действовать документ, жилье снимается с продажи, а цена фиксируется.
Однако следует знать, что ДБ — это не то же самое, что и договор купли-продажи или долевого участия. Он не подлежит обязательной государственной регистрации, исполнение обязательств, указанных в нем, регулируется только Гражданским кодексом.
Зачем и кому нужен договор бронирования квартиры
Покупка квартиры — дело ответственное и важное. Покупатель очень тщательно подходит к выбору недвижимости. Каждому хочется выбрать жилье с хорошим видом, планировкой, на удобном этаже и т. д. Но на рынке недвижимости такие квартиры быстро раскупаются, особенно если дом еще не введен в эксплуатацию и приобрести жилплощадь можно по приемлемой цене.
Если клиент находит идеальный вариант, но не может сразу совершить сделку, нет никаких гарантий, что завтра эту квартиру не купит другой покупатель.
Поэтому договор бронирования выгоден прежде всего:
- Приезжим покупателям. Услуга резервирования — отличный выход, если иногородним клиентам требуется время на дорогу, оформление и подготовку документов.
- Покупателям жилья в ипотеку. Одобрение кредита может занять долгое время, нет никакой гарантии, что продавец будет дожидаться вас, не имея страховки.
- Участникам госпрограмм, в том числе обладателям материнского капитала. Такие сделки должны быть одобрены органами власти, что тоже занимает время, поэтому ДБ обезопасит вас от «ухода» квартиры другому покупателю.
- Инвесторам или юридическим лицам.
Иногда строительная компания может объявить о предварительном резервировании, например когда стройка находится на этапе котлована или когда нет необходимой документации для официального старта продаж.
Как правило, на предварительное бронирование идут люди, которые очень хотят приобрести жилье в определенном месте или от определенного застройщика.
Как забронировать квартиру
Заключить ДБ можно в очном формате или онлайн. Для этого необходимо обратиться к менеджеру строительной компании. Условия договора и стоимость квартиры будут зависеть от оговариваемого срока резервирования.
Перед бронированием хорошо подумайте, точно ли вы хотите вернуться за этой квартирой, соответствует ли она вашим запросам. Если да, то следующий шаг — тщательно изучить информацию о застройщике. Для этого нужно запросить следующие документы:
- свидетельство о регистрации;
- разрешение на строительство;
- информацию о том, находится земля в аренде или собственности;
- проектную документацию;
- технический паспорт.
Если менеджер отказывается предоставить хотя бы один из документов, стоит задуматься, заключать ли договор бронирования. Если с документацией все в порядке, можно приступать к оформлению бумаг.
Очень важно обратить внимание на основные положения договора, выяснить, может ли измениться стоимость квартиры, на каких условиях можно расторгнуть договор. Также правильно рассчитайте время брони. Для этого нужно знать, сколько времени займет оформление документов, ипотеки, какую сумму подготовить. ДДУ лучше заключить до окончания срока бронирования.
Основные положения договора
Договор бронирования не имеет установленного образца. Но, как и в любом документе, в нем есть обязательные пункты и дополнительные. Как правило, документ составляет агентство недвижимости, вам лишь необходимо тщательно с ним ознакомиться.
Обратите внимание на наличие следующих пунктов:
- паспортные данные покупателя;
- точное месторасположение объекта;
- номер корпуса, секции, этажа, площадь жилья;
- фиксированная цена, которая будет действовать на все время резервирования за общую площадь жилья или за квадратный метр;
- срок действия брони;
- наличие или отсутствие платы за бронь;
- условия расторжения договора до момента выхода времени резервирования;
- условия возврата денежных средств;
- ответственность двух сторон за нарушение договора (штраф/санкции/неустойка);
- точные реквизиты обеих сторон.
Договор заключается в письменной форме, каждая сторона подписывает документ. Обратите внимание, что менеджер строительной компании должен предоставить нотариально заверенную доверенность на совершение сделок.
Срок действия ДБ и стоимость брони в новостройке
Срок действия договора оговаривается до его подписания. Время будет зависеть от того, когда клиент сможет предоставить сумму полностью, и может колебаться от нескольких дней до нескольких недель. Обычно максимальный срок — две недели, но в редких случаях застройщик может согласиться и на большее время. Выделяют три вида срока:
- Короткий — от 1 дня до недели, когда от покупателя ждут стопроцентную оплату. Очень часто на короткий срок обе стороны заключают устный договор, т. к. они немного теряют при отказе от сделки, особенно если покупатель еще не определился с выбором и хочет рассмотреть другие варианты.
- Средний — до 2 недель. Такой срок дается «ипотечникам», которые ждут одобрения банка, и иногородним. В данном случае заключается письменный договор и клиент вносит небольшой залог.
- Длительный — от 1 до 6 месяцев. На такой срок договор заключается по трейд-ин. Здесь сроки обговариваются индивидуально. Из-за большого времени брони клиент вносит залог в размере 1–1,5 процента от общей стоимости квартиры. Так застройщик обезопасит себя в случае отказа от заключения ДДУ или ДКП, он имеет право оставить залог себе. В случае заключения основного договора внесенный депозит входит в общую стоимость квартиры.
Что касается стоимости брони, то ее обе стороны обговаривают заранее. Она может быть разной и исчисляться конкретной суммой или процентом от общей стоимости жилья.
Если клиент откажется от дальнейшей покупки, продавец вправе оставить себе залог в полном размере или его часть в качестве компенсации.
Подводные камни при бронировании
При заключении договора бронирования могут возникнуть некоторые проблемы, на которые стоит обратить внимание:
- Чаще всего ДБ платный. Никто не хочет рисковать и тратить время понапрасну. Очень часто бывает, что покупатель не возвращается после устного заключения договора, найдя более подходящий вариант. Поэтому продавец имеет право потребовать от покупателя внести депозит и в случае нарушения договоренности оставить его себе. Внимательно прочтите это пункт в договоре.
- Условия, прописанные в ДБ, не могут меняться в одностороннем порядке. Несмотря на то что ДБ не нужно регистрировать и он не регламентируется ФЗ, его важно соблюдать, т. к. он защищается Гражданским кодексом.
- Договор не имеет обязательного образца, поэтому условия в нем могут быть разные. Очень внимательно читайте все прописанные пункты.
- Если вы еще не определились с датой покупки жилья, то лучше отказаться от заключения ДБ, а ограничиться устным заключением. Иначе предстоит много бумажной волокиты.
- Когда заключаете договор бронирования на этапе строительства жилья, будьте готовы к тому, что некоторые характеристики квартиры могут измениться, особенно если бронь долгосрочная. Застройщик оставляет за собой право заключить ДДУ с параметрами, которые утверждены органами власти.
- Не путайте предварительный ДКП и договор бронирования. В первом случае обе стороны обязуются в будущем заключить сделку о передаче имущества на условиях предварительного договора. Во втором же случае таких обязательств нет.
Условия расторжения и возврат средств
До подписания договора необходимо обговорить с противоположной стороной условия и возможность возврата денежных средств. Если такая возможность есть, необходимо направить письменное уведомление в агентство недвижимости о желании расторгнуть договор.
Условия возврата средств также прописываются в документах. Если в договоре не указано, что залог возвращается покупателю, дело можно оспорить в суде.
Заключать договор бронирования или нет, каждый решает сам. Если вы нашли подходящее жилье и очень хотите его купить, стоит пойти на риск. Если сомневаетесь и хотите рассмотреть другие варианты, лучше договор не оформлять и просто договориться с продавцом в устной форме.
В любом случае каждая сторона заинтересована в совершении сделки, но настаивать и требовать заключения ДБ продавец не имеет права.
