Вам когда-нибудь приходилось приобретать недвижимость у юридического лица? Казалось бы, какая разница, кто является продавцом? На самом деле это не совсем так. Покупка квартиры у юридического лица — более сложный процесс: требуется больше времени, необходимо пройти через определенные процедуры. Потребуется проверить не только юридическую чистоту квартиры, но и юридические и финансовые аспекты деятельности компании-продавца.
Проще обстоит вопрос, если недвижимость продает компания-застройщик. Сложнее — если юридическое лицо не занимается профессионально строительством и продажей помещений, а продает собственный актив или право на жилье в новостройке.
В чем особенности покупки недвижимости у компании?
Компания может приобретать недвижимость для разных целей. Например, по специфике деятельности в организацию приезжают контрагенты или сотрудники головного офиса. Чтобы не тратиться на оплату гостиничных номеров, сотрудник, находящийся в командировке, селится в квартире, принадлежащей компании. Это дешевле и удобнее.
Некоторые крупные организации покупают квартиры для своих сотрудников, если они не обеспечены жильем или приехали на работу из другого региона.
В какой-то момент актив перестает выполнять свои функции, необходимость в его содержании отпадает. Руководитель принимает решение продать квартиру.
В этом случае он будет доверенным лицом от организации, наделенным правом совершить сделку купли-продажи.
Свои полномочия он подкрепляет положениями устава. Если в качестве доверенного лица выступает иной сотрудник, то компания выдает доверенность, на основании которой он будет действовать.
Еще одна особенность приобретения объекта недвижимости у юрлица — расчеты могут осуществляться только безналичным способом. Под запрет попадает не только прямая передача денег из рук в руки, но и использование банковской ячейки.
Деньги также не могут быть перечислены на банковскую карту одного из сотрудников или другого человека. В противном случае суд может признать сделку ничтожной и отменить.
Актив может принадлежать компании:
- как собственность;
- как право требования.
В первом случае имеется в виду продажа готовой квартиры, во втором — передача права на квартиру в строящемся доме по договору долевого строительства.
В случае если недвижимость принадлежит компании по праву собственности, при продаже составляется договор купли-продажи. Если квартира еще не построена, а дом не сдан в эксплуатацию, то приобрести ее у юридического лица можно только по договору переуступки прав требования.
Договор купли-продажи включает в себя:
- Преамбулу, где дается указание на реквизиты сторон. В случае когда продавцом является юридическое лицо, используется формулировка “ООО (АО)…, в лице директора (генерального директора)…, действующего на основании устава”. Если в договоре ставит подпись иной сотрудник компании или постороннее лицо, то пишется: “действующего на основании доверенности №… от…”.
- Предмет договора. В нем указывается: “Продавец продает квартиру по адресу…, а покупатель приобретает”, описываются подробные характеристики недвижимости, приводятся реквизиты документов на право владения.
- Обязательными пунктами является полная стоимость, способы оплаты, условия внесения задатка (аванса), срок действия договора. Нельзя указывать в качестве способа оплаты наличный расчет или использование банковской ячейки.
В дополнение к договору составляется акт приема-передачи имущества. На обоих документах со стороны продавца проставляется подпись доверенного лица и печать компании.
В договоре передачи прав в пункте “Предмет договора” будет присутствовать формулировка “Права требования передаются (ФИО покупателя)”.
Особое внимание нужно обратить на реквизиты для оплаты, указанные в договоре. Получателем платежа может быть только компания, даже если сделка совершается третьим лицом по доверенности. Если деньги поступают не на расчетный счет компании, то сделка может быть признана недействительной, как самим юридическим лицом, так и налоговыми органами.
Причем этот факт может обнаружиться не сразу, а во время проведения мероприятий налогового контроля. Сделка может быть расторгнута, а новому владельцу придется покинуть квартиру.
Особенности сделки
Покупка квартиры у юридического лица в новостройке отличается от приобретения на вторичном рынке.
На первичном рынке
Правом требования на недвижимость во вновь строящемся доме могут обладать:
- застройщик, являющийся юридическим лицом;
- дольщик — физическое или юридическое лицо.
Приобретая жилье у компании, ознакомьтесь с положениями договора, заключенного между застройщиком и юрлицом. Он может быть двух видов:
- ДДУ (договор долевого участия);
- иной, к примеру инвестиционный.
Только по ДДУ право требования регистрируется в Росреестре. В случае с другими договорами свои права, возможно, придется отстаивать в суде, если застройщик окажется недобросовестным и будет оспаривать сделку. В этом случае шансы на выигрыш 50/50, поэтому покупателю придется пользоваться услугами юриста, что потребует дополнительных затрат. Кроме того, нет гарантии, что дело будет выиграно.
На вторичном рынке
Жилое помещение на вторичном рынке приобретать проще. В этом случае сделка всегда регистрируется в Росреестре. Покупатель вправе потребовать документы для ознакомления или найти информацию самостоятельно на сайте государственного органа.
В дальнейшем нужно проверить юридическую чистоту квартиры, то есть историю всех сделок по объекту недвижимости. Помимо этого, покупателю придется проверить и саму компанию, у которой приобретается недвижимость.
Какие документы нужны?
Покупка квартиры у юридического лица происходит после проверки не только документов на объект недвижимости, но и документов самой компании. По квартире потребуется предоставить:
- Выписку из ЕГРН на ближайшую дату. В ней содержится информация о собственнике, наличии обременений по объекту недвижимости. Нужно заказать ее непосредственно перед подписанием договора купли-продажи, так как имеется вероятность того, что юридическое лицо имеет задолженность перед налоговой или контрагентами, которая будет взыскиваться за счет имущества. Если выписка будет взята заранее, то не факт, что за время сбора остальных документов судебные приставы не наложат арест.
- Правоустанавливающие документы. В них в качестве собственника недвижимости должна быть указана компания, а не физическое лицо. Такое может случиться, например, если один из учредителей вносит квартиру в качестве вклада в уставный капитал, не переоформив ее при этом на компанию. Если приобретается квартира в новостройке, то предоставляется ДДУ.
- Выписка из ЕГРЮЛ. По ней видно, что компания зарегистрирована в соответствии с законодательством, это дает покупателю право обратиться в суд и выставить требования в случае возникновения разногласий.
- Устав и учредительные документы. В уставе прописаны права исполнительного органа (директора). Если ему дано право единолично принимать решение по продаже недвижимости, то он законно подписывает договор купли-продажи или требования. В случае когда требуется решение общего собрания, необходимо запросить протокол собрания с соответствующим решением.
- Доверенность, если договор подписывает сотрудник компании или третье лицо. Она не требует нотариального заверения, а подписывается руководителем и скрепляется печатью организации. Нужно обратить внимание на срок ее действия, соответствие паспортных данных документу, предъявленному при совершении сделки. Также важно вернуться к положениям устава. Если руководитель не имеет права распоряжаться подобным имуществом, то и выдавать доверенность он не имеет права.
- Выписка из домовой книги. С ее помощью можно узнать, кто прописан в квартире. Возможно, компания прописала своего сотрудника, если он иногородний. Вопрос о сроке выписки зарегистрированного лица решается до подписания договора.
Дополнительно нужно потребовать:
- справки от управляющей компании, энергоснабжающих организаций об отсутствии задолженности;
- расширенную выписку из ЕГРН, которая позволит узнать подробную историю квартиры;
- документы на перепланировку, если она имела место.
Если помещение было переведено в нежилое, то должно быть решение общего собрания собственников квартир об этом.
Приобретая квартиру у компании в форме ООО, нужно помнить, что компания отвечает за долги Общества только в размере уставного капитала. Если на момент обращения в суд у организации нет денег и имущества, то получить от нее возмещение будет проблематично.
Поэтому наряду со сбором документов нужно проверить, не находится ли фирма на стадии ликвидации, узнать ее историю и финансовое положение.
Риски
Приобретая недвижимость у юридического лица, нужно быть готовым к более серьезным рискам, чем при покупке квартиры у физического лица. Есть несколько факторов, которые должны насторожить покупателя:
- Компания отсутствует в ЕГРЮЛ — значит, она работает незаконно, предъявить какие-либо требования к ней вряд ли удастся.
- Имеются признаки банкротства, что может привести к тому, что в момент продажи будет наложен арест, а после совершения сделки юридическое лицо перестанет существовать.
- Если сумма сделки больше, чем позволяет устав без проведения общего собрания.
- Срок действия доверенности лица, совершающего сделку, подходит к концу.
- Предоставлен не весь пакет документов.
- Подозрительные подписи под протоколом общего собрания.
- Признаки фирмы-однодневки, например офис зарегистрирован по адресу массовой регистрации (список имеется на сайте ФНС).
- Предложение провести сделку через другую компанию.
- Штат сотрудников ограничивается одним директором, он же выполняет обязанности бухгалтера, юриста.
- Вам предлагают произвести оплату наличными или через банковскую ячейку.
Любая из этих ситуаций должна насторожить. Незаконные действия руководителя говорят о том, что он не дорожит деловой репутацией компании, а значит, фирма долго не просуществует. Предъявить требования будет некому.
К сделкам по недвижимости с юридическим лицом лучше привлекать опытного юриста или оформлять их у нотариуса, что снизит риски.
Перед покупкой самостоятельно проведите “расследование”:
- Поговорите с руководителем и сотрудниками, почему решено продать квартиру.
- Найдите информацию о деятельности компании на сайте ФНС.
- Побеседуйте с сотрудниками по вопросу выплаты зарплаты.
- Проверьте личность руководителя и главного бухгалтера, нет ли их в списках дисквалифицированных лиц.
Все эти действия снизят риск покупки квартиры у недобросовестного юридического лица.
